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Mietvertrag: Schönheitsreparaturen und die Farbwahlklausel


Veröffentlicht am 19.05.2014 von | Mehr Informationen zur Redaktion


Schönheitsreparaturen und die Farbwahlklausel

In Formularmietverträgen sind üblicherweise die Übertragung und die Ausführung von Schönheitsreparaturen geregelt. Zur Wirksamkeit der Schönheitsreparaturen gibt es mittlerweile eine umfangreiche Rechtssprechungssammlung. Um die Grenzen des Artikels nicht zu sprengen, soll dieser nur eine der vielen Fragen, nämlich die Farbwahlklausel behandeln.

Schönheitsreparaturen und die Farbwahlklausel

Was ist eine Farbwahlklausel?

Eine solche ist gegeben, wenn der Vertrag die Ausführungen der Schönheitsreparaturen, konkret das Streichen der Decken, Wände, Innentüren und Zargen, Heizungen und Heizungsrohre usw. in einem bestimmten Farbton oder auch mit einer bestimmten Art der Farben vorsieht. Die Frage der Wirksamkeit dieser Klauseln ist zwischenzeitlich abgesteckt.

Grundgedanke der Rechtssprechung

Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofes stellen klar, dass zwischen den berechtigten Interessen beider Mietparteien abzuwägen ist. Danach hat der Vermieter regelmäßig Interesse daran, das Mietobjekt in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine zügige Weitervermietung ermöglicht. Während des laufenden Mietverhältnisses dagegen hat der Vermieter kein berechtigtes Interesse daran, eine bestimmte Dekorationsweise vorzuschreiben oder den Gestaltungsspielraum des Mieters einzuengen.

Schlussfolgerung für Farbwahlvorgaben

Die Auflage, alles in weiß bzw. einer anderen Farbe zu streichen ist unzulässig. Die Einengung der Farbwahl auf eine bestimmte Farbe schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters in einer Weise ein, die nicht durch das eben erwähnte berechtigte Interesse des Vermieters gedeckt ist. Es ist daher auch nicht relevant, sofern die Wohnung bei Vertragsbeginn in weiß gestrichen war. Die Farbwahlklausel darf daher nur insoweit eingeschränkt werden, als auf helle, neutrale, deckende Farben abgestellt wird. Diese Farben entsprechen nach Auffassung des BGH dem Geschmack der Allgemeinheit.

Da das berechtigte Interesse des Vermieters nur bei Rückgabe des Mietobjektes besteht, ist Voraussetzung für eine zulässige Farbwahlklausel auch, dass diese auf das Ende der Mietzeit abstellt. Das bedeutet im Ergebnis, eine Farbwahlklausel ist zulässig, wenn diese auf das Ende der Mietzeit und auf helle, neutrale, deckende Farben abstellt.

Entspricht die Formulierung nicht diesen Vorgaben, führt dies zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel insgesamt. Das gilt im Übrigen auch, wenn eine abweichende Dekorationsart von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht wird.

Farbwahl bei Holzteilen

Die vorgenannten Erwägungen gelten genauso für Holzteile, also Türen, Zargen usw., sofern diese farbig gestrichen sind. Lediglich bei lackierten Holzteilen ist eine Einschränkung auf die Rückgabe in dem Farbton möglich, der bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war, wenn die farbliche Veränderung nur durch einen Eingriff in die Substanz (Abschleifen) rückgängig gemacht werden kann.

Verwendung dunkler, kräftiger oder greller Farben

Das oben Ausgeführte gilt nicht, wenn der Mieter die Wohnung in dunklen, grellen oder kräftigen Farben gestrichen hat. Dies ist bei Rückgabe des Mietobjektes unzulässig und löst einen Schadensersatzanspruch des Vermieters aus, wenn die Wohnung vorher neutral gestrichen war. Dies gilt unabhängig davon, ob eine mietvertragliche Schönheitsreparaturenklausel wirksam vereinbart ist. Zu beachten ist, dass dem Mieter die Möglichkeit eröffnet werden muss, den Schaden selbst zu beseitigen und der Anspruch ein halbes Jahr nach Rückgabe des Mietobjektes verjährt.


Zum Autor

Miriam VolandMiriam Voland, Anwältin bei Heinsen Rechtsanwälte

Bereits seit 2005 betreut und vertritt Frau Voland als Partnerin der Sozietät Heinsen Rechtsanwälte mehrere namhafte Schweriner Hausverwaltungen und ist daher spezialisiert auf Miet- und WEG-Recht. Miriam Voland veröffentlicht regelmäßig Artikel zum Thema Mietrecht, Wohnungsrecht, Eigentumsrecht und Wohnungseigentumsrecht.

Tel. 0385 / 71 12 10 | Mail. miriam.voland@kanzlei-heinsen.de | Zum XING Profil

Mehr Informationen über Miriam Voland, Heinsen Rechtsanwälte



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