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Ratgeber Vermieter

Kleinreparaturen als Bestandteile des Mietvertrages


Veröffentlicht am 28.04.2015 von | Mehr Informationen zur Redaktion


Grundsätzlich trifft den Vermieter die Pflicht, das Mietobjekt zur Verfügung zu stellen und instand zu halten. Im Gegenzug dafür zahlt der Mieter monatlich die Miete. Von der grundsätzlichen Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung des Mietobjekts lässt die Rechtsprechung jedoch die Ausnahme zu, dass Vermieter Mietern in engen Grenzen die Bezahlung von niedrigen Reparaturrechnungen nach der sog. Kleinreparaturenklausel übertragen können.

Definition von Kleinreparaturen

Kleinreparaturen sind die Kosten für das Beheben kleinerer Schäden an den Installationsgeräten für die Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen für Fensterläden. Wichtiges Abgrenzungskriterium ist hierbei, dass die Installationsgeräte dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Unwirksame Kleinreparaturenklausel

Nicht wirksam sind dem BGH zufolge Klauseln, die den Mieter selbst zur Vornahme kleinerer Reparaturen verpflichten bzw. ihm eine Beteiligung an höheren Reparaturrechnungen übertragen. Ersteres beruht auf dem Gedanken, dass dadurch das Recht des Mieters auf Minderung unzulässig eingeschränkt wäre. Letzteres unterläuft dem BGH zufolge das gesetzliche Leitbild des § 535 BGB, demzufolge der Vermieter die Immobilie instand zu halten hat.

Die Übertragung auf den Mieter ergibt sich dabei in der Regel aus dem Mietvertrag. Der BGH hat die Voraussetzungen für die Gültigkeit von Kleinreparaturklauseln in drei Entscheidungen in den Jahren 1989, 1991 und 1992 festgelegt. Dabei sind zwei Voraussetzungen zu beachten:

Demnach muss die Klausel eine Begrenzung in Bezug auf die Kosten sowohl der Höhe einer einzelnen Reparatur als auch der Höhe der Maximalbelastung für Kleinreparaturen jährlich enthalten. Eine einheitliche Festlegung der Grenzen durch den BGH ist nicht zu erwarten, da sich die Angemessenheit der Höhe von Reparaturen immer am Preis für Wohnraum und Handwerker orientieren wird und diese Größen am Markt stark schwanken. Gegenwärtig kann davon ausgegangen werden, dass Kleinreparaturklauseln, die 80 - 100 € für eine Reparatur bzw. weniger als 6 – 8 % der Jahreskaltmiete für die jährliche Belastung festlegen, wirksam sind.

Weiterhin darf die Kleinreparaturklausel sich nur auf Teile erstrecken, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Das ergibt sich aus dem Gedanken, dass der Mieter durch die Kleinreparaturklausel zum sorgsamen Umgang mit den Teilen des vermieteten Objekts umgeht, auf die er direkten Zugriff hat.

Konsequenzen einer unwirksamen Kleinreparaturklausel

Ist die Klausel im Mietvertrag unwirksam, da sie nicht den eben genannten Kriterien entspricht, darf der Vermieter von preisgebundenen Wohnraum die Miete aus diesem Grund erhöhen, allerdings begrenzt auf 1,05 €/m². Das gilt nicht für preisfreien Wohnraum. Hier trägt der Vermieter das Risiko für die Wirksamkeit der verwendeten Vertragsklausel. Der Mieter braucht also Rechnungen, die höher als der vereinbarte Einzelbetrag sind oder für Reparaturen an Gegenständen, die nicht als Kleinreparatur gewertet werden, nicht begleichen.

Minderungsrecht bei wirksamer Klausel

Sofern die Kleinreparaturklausel wirksam ist, darf der Mieter die Miete trotzdem mindern, bis der Schaden behoben worden ist (vgl. BGHZ, 108, 1-14)

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Zum Autor

Miriam VolandMiriam Voland, Anwältin bei Heinsen Rechtsanwälte

Bereits seit 2005 betreut und vertritt Frau Voland als Partnerin der Sozietät Heinsen Rechtsanwälte mehrere namhafte Schweriner Hausverwaltungen und ist daher spezialisiert auf Miet- und WEG-Recht. Miriam Voland veröffentlicht regelmäßig Artikel zum Thema Mietrecht, Wohnungsrecht, Eigentumsrecht und Wohnungseigentumsrecht.

Tel. 0385 / 71 12 10 | Mail. miriam.voland@kanzlei-heinsen.de | Zum XING Profil

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