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Ratgeber Vermieter

Aufgaben, Rechte und Pflichten einer Hausverwaltung


Veröffentlicht am 08.03.2017 von | Mehr Informationen zur Redaktion


Hausverwaltung Facility Management

Die Hausverwaltung ist oft der erste Ansprechpartner für Mieter, denn sie verwaltet in der Regel das Eigentum des Vermieters und ist somit der Vermittler zwischen Vermieter und Mieter. Grundsätzlich ist eine gute Verwaltung Gold wert und dem Interesse von beiden Parteien dienlich. Denn so hat der Mieter vor Ort einen Ansprechpartner, während der eigentliche Vermieter oft nicht in der Nähe all seiner Immobilien sein kann. Doch was genau sind die Aufgaben und Pflichten und was die Rechte der Hausverwaltung?

Gesetzliche Basis

Grundsätzlich sind die Pflichten im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert. Bei einem Vertrag zwischen Hausverwaltung und Eigentümer genügt es, sich auf dieses Gesetz zu berufen und die Aufgaben gemäß §§20 bis 28 WEG festzulegen. Das bedeutet für den Vermieter, dass er alle diese Pflichten ordnungsgemäß zu erfüllen hat.

Zu diesen Aufgaben gehört in erster Linie die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder. Dies ist die grundlegende aber auch verantwortungsvollste Aufgabe der Hausverwaltung.  Grundsätzlich muss der Verwalter die Gelder der Eigentümergemeinschaft von seinem eigenen Vermögen trennen. Es ist nicht erlaubt, ein kostenfreies Girokonto auf seinen Namen zu eröffnen, wenn dieses für die Gemeinschaft dienen soll. Hierfür ist ein Konto auf Namen der Eigentümer notwendig. Er darf keine Kredite auf den Namen der Eigentümer aufnehmen oder spekulative Anlagen beauftragen.

Instandsetzung und Instandhaltung

Weiterhin ist es Sache der Verwaltung Beschlüsse der Eigentümer durchzuführen, die Hausordnung zu überwachen und auch ordnungsgemäße Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu veranlassen.  Von Gesetzeswegen gehören aber auch einige Dinge nicht zu seinen Aufgaben. Wie zum Beispiel die Reparatur von defekten Heizungsanlagen oder auch die Nebenkostenabrechnung für den Mieter zu erstellen. Das ist Aufgabe des Eigentümers.  Auch muss dieser genügend Rücklagen für die Instandhaltung anlegen.

Der Verwalter muss jedoch einen Wirtschaftsplan erstellen und auch die Jahresabrechnung und Einzelabrechnung veranlassen. Auch die Durchführung von Eigentümerversammlungen und die Umsetzung der dabei gefassten Beschlüsse zählen zu seinen Aufgaben.

Bei großen Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung ist eine Absprache mit dem Vermieter jedoch trotzdem erforderlich. Das wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn Aufzüge, Fassen oder Fenster erneuert, gewartet oder instandgesetzt werden müssen. Auch langjährige Verträge zählen dazu und erfordern die Absprache mit dem Eigentümer. Bei kleineren Reparaturen braucht der Hausverwalter jedoch keinen ermächtigenden Beschluss vom Eigentümer. Das würde in den meisten Fällen nur für sehr viel Aufwand und für Verzögerungen sorgen. Hilfreich ist es, solche Dinge vorab vertraglich zu regeln oder zumindest ausführlich darüber zu sprechen.

Vertraglich absichern

In jedem Fall muss es aber einen Vertrag zwischen Hausverwalter und Eigentümer geben. Hier gibt es viele Möglichkeiten, die Pflichten und Aufgaben nach den Bedürfnissen beider Parteien festzulegen. Auch können zusätzliche Punkte vereinbart werden, wie zum Beispiel, dass die Hausverwaltung auch die Neuvermietung übernimmt. Im Vertrag wird dann auch das Budget für Reparaturen festgelegt. Wie oben beschrieben sollten größere Maßnahmen in jeden Fall individuell mit dem Eigentümer abgestimmt werden.

Letztendlich dient der Vertrag für beide Seiten als eine Absicherung. Nicht selten kommt es vor, dass der Eigentümer zu viel von der Hausverwaltung verlangt und diese sich schwer tut, sich dagegen zu wehren. Im Umkehrschluss sorgt der Vertrag aber auch für eine Handhabe gegen schwarze Schafe, die als Hausverwaltung einfach nicht ihren Pflichten nachkommen.


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