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Öffentliche Wohnungsunternehmen sind ein Sanierungsfall


Veröffentlicht am 17.05.2017 von | Mehr Informationen zur Redaktion


kommunale-oeffentliche-wohnungsgesellschaften

Bereits um die Jahrtausendwende galt: öffentliche und kommunale Wohnungsunternehmen sind ein Sanierungsfall. Die daraus resultierenden Aktivitäten, eine umfassende Privatisierung des öffentlichen Wohnungsbaus und der Wohnungsverwaltung, verschlechterten die Situation zunächst zusehends. Erst schien es, dass Kommunen und Städte aus diesen Fehlern gelernt und die richtigen Konsequenzen gezogen hätten. Heute ist leider festzustellen, dass die nun ergriffenen Maßnahmen in die entgegengesetzte Richtung verschärfend wirken und private Wohnungsunternehmen benachteiligen. In Bayern wurde das inzwischen erkannt und könnte für ein Bundesland mit hoher Dichte durch kommunale Wohnungsunternehmen verwalteter Wohnungen wie in Mecklenburg-Vorpommern eine Vorreiterrolle übernehmen.

Wie die hoch verschuldeten kommunalen Wohnungsunternehmen entlastet werden sollten

Um die Jahrtausendwende waren bedingt durch die Wiedervereinigung Staatsschulden ein intensiv öffentlich diskutiertes Thema. Politiker ersannen die Idee, dass Wohnungen und Immobilien bzw. die dahinterstehenden kommunalen Wohnungsunternehmen privatisiert werden sollten. Unterstützt wurde diese Idee durch verschiedene Gutachten namhafter Finanzagenturen. In der Theorie klang das zunächst gut, lag die Rendite in der Immobilienwirtschaft damals schon rund doppelt so hoch wie bei öffentlichen Wohnungsunternehmen (2 bis 3 Prozent gegenüber 5 bis 6 Prozent Rendite). Von der Privatisierung versprachen sich die Kommunen und Verwaltungen einerseits Schuldenabbau und andererseits preiswerte Mietobjekte aufgrund des Wettbewerbs. Doch es kam völlig anders.

Interessensgruppen und Lobbyismus standen der guten Theorie entgegen

Lobbyismus breitete sich aus, selbst ehemalige Politiker profilierten sich. Viele privatwirtschaftliche Unternehmen kauften ganze Immobilienpools bereits mit dem Gedanken zum Wiederverkauf. Die bis dahin weitgehend gut gewarteten Wohnungen dienten vielerorts als ausschließliche Renditeobjekte. Es wurde nicht investiert, viele Wohnungen heruntergewirtschaftet.

Dabei immer das Ziel vor Augen, später teure Wohneinheiten für ein Klientel mit hohen Einkommen in den guten Lagen errichten zu können oder die Grundstücke hochpreisig zu veräußern. Um 2010 bis 2013 wurde das ganze Ausmaß immer besser sichtbar und gelangte wieder in die Öffentlichkeit. Der Grundgedanke, dass privatwirtschaftliche Unternehmen dennoch besser wirtschaften, bewahrheitet sich dennoch. So gingen viele Kommunen und Stadtverwaltungen nun plötzlich einen anderen Weg, besser bekannt als "konzeptioneller Wohnungsbau".

Nun wurden die Auflagen so streng, dass Privatunternehmen das Vertrauen verloren

Es schien, die Kommunen und Verwaltungen hätten gelernt. Die Idee nun war, dass Kommunalgrundstücke deutlich unter den üblichen Verkaufspreisen an private Wohnbauunternehmen abgegeben wurden. Gleichzeitig wurden Mietpreisbindungen - immerhin ist sozialer Wohnungsbau eines der Merkmale von kommunalen Wohnungsbauunternehmen - von bis zu 40 Jahre vereinbart.

Dazu kamen zahlreiche Auflagen, die ansonsten in der privaten Wohnungswirtschaft nie existieren könnten, weil sie gute Renditen und eine sinnvolle Bewirtschaftung verhindern. In Bundesländern wie Mecklenburg-Vorpommern ist aufgrund solcher Bedingungen das Interesse von Unternehmen verschwindend gering, in öffentliche Wohnungsprojekte zu investieren. Es fehlt schlichtweg Vertrauen. Bayern hat das unlängst erkannt und entsprechende Gutachten als Grundlage für erste Veränderungen genutzt. Diese Schritte könnten gerade für Bundesländer wie Mecklenburg-Vorpommern den richtigen Lösungsansatz darstellen.

Ungleiche und unfaire Voraussetzungen abbauen

Zunächst müssen dazu die Voraussetzungen angepasst werden. Davon ausgenommen ist lediglich der soziale Wohnungsbau, allerdings nur bedingt. Denn inzwischen haben die Gemeinden und Stadtverwaltungen ihren gesetzlichen Auftrag, auch für einkommensschwache Menschen erschwinglichen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, deutlich überdehnt. Kommunale Wohnungsunternehmen betätigen sich ebenso als Bauträger von Eigentumswohnungen und kommerziellen Projekten.

Dabei sind die Voraussetzungen für öffentliche Wohnungsunternehmen ungleich besser. Diese besitzen faktisch kein Insolvenzrisiko, was sich beim scheinbar "lockeren" Wirtschaften deutlich zeigt. Außerdem stehen sie den öffentlichen Planungsträgern als öffentliche Einrichtung logischerweise sehr nahe, was signifikante Wettbewerbsvorteile gegenüber Privatunternehmen mit sich bringt.

Es gibt bereits gute Ansätze

Abgesehen vom sozialen Wohnungsbau muss hier unbedingt eine Gleichwertigkeit geschaffen werden. Zumindest aber dürfen Privatunternehmen keine Nachteile erleiden. Das beinhaltet die Schaffung von öffentlichen Kontroll- und Clearing-Stellen, außerdem müssen Gesetze auf den Weg gebracht werden, die den gleichberechtigten Weg der Gerichtsverhandlung öffnen und nicht kommunale Wohnungsunternehmen besser stellen.

Anders ausgedrückt: Privatunternehmen müssen gestärkt und öffentliche Wohnungs- und Immobilienunternehmen auf dieselben Rechte und Pflichten geschrumpft werden wie privatwirtschaftliche Unternehmen. Langfristige Mietpreisbindungen im sozialen Wohnungsbau müssen deutlich verkürzt werden und zusätzliche Auflagen in den Verträgen müssen (abseits des sozialen Wohnungsbaus) dem normalen privatwirtschaftlichen Usus entsprechen.

Unternehmerisches Denken mit kommunalen Aufgabenstellungen sinnvoll kombinieren

Um Fehler wie mit dem Verkauf der Immobilien zu Beginn des neuen Jahrtausends zu vermeiden, müssen die Kommunen und Verwaltungen jedoch eine gewisse Kontrollhoheit beibehalten können. Hier können Modelle dienen, die inzwischen bei der Instandhaltung von öffentlichen Infrastrukturen erfolgreich angewandt werden: diese Baumaßnahmen werden in befristeten Verträgen ausgeschrieben und dann verlängert, wenn beide Seiten gleichermaßen von dem Vertrag profitieren konnten. Natürlich müssen die Laufzeiten bei Wohnungen und anderen Immobilien deutlich länger als ein Jahr sein. Die langfristigen Verantwortlichkeiten des Staats werden so optimal mit unternehmerisch gewinnorientiertem Denken kombiniert.


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