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Sanieren oder Abreißen? Alte Wohnungen nicht mehr zeitgemäß


Veröffentlicht am 23.08.2017 von | Mehr Informationen zur Redaktion


Sanieren oder Abreißen? Alte Wohnungen nicht mehr zeitgemäß

Viele deutsche Wohnungen sind in die Jahre gekommen. Altbauten mit kleinen Fenstern, schmalen Bädern und flachen Deckenhöhen entsprechen einfach nicht mehr den heutigen Ansprüchen der Mieter. Hinzu kommt auch eine oft sehr schlechte Dämmung, die für hohe Nebenkosten sorgt und viele Interessenten abschreckt. Es ist nur verständlich, dass solche Wohnungen oft lange und dauerhaft leer stehen, weil sich einfach keine Mieter oder Käufer finden. Heutzutage legen die Menschen viel wert auf eine lichtdurchflutete Wohnung mit einer modernen Ausstattung, die zudem noch energieeffizient ist. Die Altbauten können da nicht mithalten. Doch was können Eigentümer tun, um dem entgegen zu wirken? Umfangreich sanieren oder lieber doch direkt abreißen und neu bauen? Bei dieser Frage scheiden sich die Geister, denn ganz so einfach ist die Antwort nicht.

Die Sanierung erscheint auf den ersten Blick immer die kostengünstigere und schnellere Variante zu sein, um eine Wohnung wieder attraktiv zu machen. Doch eine aktuelle Studie der Bauforschungseinrichtung Arge Kiel und des Pestel-Instituts Hannover will das Gegenteil beweisen. Laut deren Ergebnisse, sei es billiger und auch besser, das Gebäude abzureißen und anschließend einfach neu zu bauen. Doch diese Empfehlung ist an bestimmte Kriterien geknüpft. So sollte nicht in jedem Fall direkt der Abrissbagger bestellt werden. Wichtig sei es, vor dem Abriss genau zu prüfen, wie aufwendig die Sanierung wäre und welche Miete anschließend erwartet werden könne.

Doch wann genau ist ein Neubau sinnvoller als eine Sanierung?

Geht es nur um kleinere Modernisierungen, um die Wohnung wieder auf Vordermann zu bringen, dann macht ein Abriss wenig Sinn. Hierbei sind Kosten im niedrigen vierstelligen Bereich zu erwarten, die in keinem Verhältnis zu den hohen Kosten von Abriss und Neubau der Immobilie stehen. Die Abrissbirne sollte also auch nicht zu früh geschwungen werden.

Doch wenn die Sanierung umfangreicher wird, dann stellt sich bald die Frage: Ab wann lohnt es sich, das Gebäude lieber abzureißen und neuzubauen? Es gibt nach Angaben der Studie eine ziemlich eindeutige Grenze, ab der ein Neubau günstiger ist, als die Modernisierung eines Hauses. Und zwar ist das der Fall, wenn die Kosten für die Modernisierung mehr als 2500 Euro pro Quadratmeter kosten würden. Denn für den Neubau eines Mehrfamilienhauses werden durchschnittlich 2200 Euro pro Quadratmeter fällig, wenn man auch die Abriss- und Entsorgungskosten einrechnet. Denn der Neubau an der gleichen Stelle hat der Studie nach den Vorteil, dass keine  Grundstücks- und Erschließungskosten fällig werden. Ein absoluter finanzieller Vorteil.

Betrachtet man das Baujahr der Immobilien, bei denen sich der Neubau eher lohnt als die Modernisierung, so fällt auf, dass dies vor allem Gebäude aus der Nachkriegszeit betrifft. Besonders zu kritisieren an diesen Häusern sind die fehlende Barrierefreiheit, eine schlechte Energieeffizienz und veraltete Grundrisse. Also sehr kleine Bäder und niedrige Decken.  

Auch andere Faktoren spielen eine Rolle

Allein schon für den Klimaschutz ist es nicht effizient, diese Gebäude zu modernisieren, denn sie sind regelrechte Energiefresser. Es sind also auch nicht immer nur die reinen Kosten, den bei der Entscheidung für oder gegen einen Neubau eine Rolle spielen. Nachhaltigkeit ist auch für Immobilieneigentümer ein wichtiges Thema und eine Verantwortung, die nicht auf die leichte Schulter genommen werden sollte.

Von Seiten des Staates besteht hier aber noch Verbesserungspotential, denn Abriss und Neubau werden bisher nicht finanziell gefördert. Dabei würde die Branche davon auch profitieren. Auch bei den Bauvorschriften gibt es bei Neubauten oft starke Einschränkungen, sei es der Abstand zu anderen Gebäuden oder Vorgaben für die Schaffung von Stellplätzen für die Autos.

Experten kritisieren jedoch auch die einseitige Betrachtung der Studie und weisen darauf hin, dass es bei der Entscheidung für oder gegen einen Neubau neben den Kosten auch andere Faktoren gibt. So bevorzugen viele Menschen sanierte Altbauten, was diese leichter zu vermieten macht als ein frisch errichteter Neubau. Auch kann die Lage manchmal ausschlaggebend dafür sein, dass Mieter fern bleiben. Es sollte also auch bedacht werden, ob es wirtschaftlich klug ist, das Gebäude an dieser Stelle wieder zu errichten.

Bildquelle: © hanohiki / Fotolia


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