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Baufinanzierung

Ratgeber: Die richtige Baufinanzierung


Veröffentlicht am 17.07.2013 von | Mehr Informationen zur Redaktion


Die richtige BaufinanzierungDie Finanznachrichten der letzten Monate beschreiben eine Phase, der im historischen Vergleich niedrigen Zinsen. Die EZB belässt im Juli 2013 den Leitzins bei 0,50 %, Einlagen bei der Europäischen Zentralbank bringen derzeit gar keine Zinsen. Eine Politik des sogenannten billigen Geldes soll die Konjunktur stützen. Während die Bedeutung niedriger Zinsen für die Sparer ganz klar ist fragen sich viele, die einen Immobilienkredit aufnehmen möchten, wie sie denn reagieren sollen.

Das Internet hat eine hohe Transparenz bei den Hypothekenkrediten gebracht und dazu geführt, dass die Angebote der Banken vergleichbarer werden. Allerdings werden diese auch täglich neu kalkuliert, weshalb es gar nicht so einfach ist. Einen Überblick zu bekommen.

Ein wichtiger Indikator für eine Änderung des Verhaltens der Kreditnehmer ist die Frage, in welcher Höhe sie die anfängliche jährliche Tilgung vereinbaren. Diese Entwicklung erfasst der Trendindikator Baufinanzierung.

Sollte die Baufinanzierung mit einer höheren Tilgung abgeschlossen werden?

In der Phase höherer Zinsen wurde die anfängliche Tilgung auf 1 % pro Jahr festgelegt. Dies bedeutete, dass sich der Gesamtdarlehensbetrag am Anfang des zweiten Jahres noch kaum reduziert hatte und fast dieselben Zinszahlungen wie im ersten Jahr anfielen. Deshalb gilt: Wer aufgrund seines monatlichen Haushaltsüberschusses in der Lage ist, mehr zu tilgen der sollte dies tun.

Der Grund dafür ist einfach: Mit praktisch gar keiner sicheren Geldanlage lässt sich eine höhere Rendite erzielen, als ein Immobilienkredit an Zinsen kostet. Verkürzt gesprochen würde derjenige, der zu wenig tilgt, sein eigenes Geld an sich ausleihen.

Wer jetzt einen Immobilienkredit abschließt, der sollte deshalb auf zwei Empfehlungen achten:

1.) Die höhere Tilgung führt zu einem früheren Abzahlen des Kredits. Danach wohnen sie in den abbezahlten eigenen vier Wänden! Ein unschlagbares Gefühl. Zudem sinken die Gesamtkosten der Finanzierung, da eine frühere Rückzahlung auch weniger Gesamtzinsen bedeutet.
2.) Je höher die Rückzahlung beim Auslaufen der ursprünglich vereinbarten Zinsbindung ist, desto niedriger ist der dann verbleibende Saldo.

Demnach ist die vereinbarte ursprüngliche Tilgung für das erste Jahr im März 2013 auf 2,27 % gestiegen. Für den Mai 2013 wird erwartet, dass die Kreditnehmer eine noch höhere anföngliche Tilgung von 2,36 % vereinbaren.

Interessant ist diese Kennzahl im langjährigen Vergleich: Vor einem Jahr entschieden sich die Kreditnehmer für eine langsamere Tilgung (von 2,11 %).

Die Kennzahl für das Eigenkapital

Früher und in der Zeit wesentlich höherer Zinsen lautete eine Faustregel, dass die Immobilienkäufer doch 30 % Eigenkapital mitbringen sollten. Für diese mathematisch sehr genau beschriebene Zahl gab es eigentlich gar keine feste, unumstößliche Erklärung. Nur einen im Vergleich zu heute wesentlich höheren Zinsaufwand, weshalb manche Kreditnehmer bei geringerem Eigenkapital gar nicht hätten tilgen können.

Heute sieht unsere Redaktion alleine die Kreditvergabe der Banken als eine Restriktion an. Wenn die Bank grünes Licht gibt, dann spricht gar nichts gegen eine Finanzierung mit weniger Eigenkapital.

Der Anteil der Herstellkosten bzw. des Kaufpreises der Immobilie wird in der Information über die Trendindikatoren als Beleihungsauslauf bezeichnet. Dr. Klein gibt hier einen Wert von 78,57 % an. Dieser Wert ist gegenüber dem Vormonat um knapp einenr Prozentpunkt gestiegen. Damit war im Durchschnitt der betrachteten Kredite wesentlich weniger als 30 % Eigenkapital vorhanden.

Kennzahlen für die Monatsrate

Die durchschnittliche Standardrate für den Immobilienkredit von 150.000 Euro bei einer zweijöhrigen Zinsbindung und einem Bleehingsuaslauf von 80 % geht beispielsweise bei der Variante mit zehnjähriger Zinsfestschreibung weiter zurück. Sie sinkt gerade noch auf 555 Euro, was den Abstand zur Mietwohnung noch weiter verringert. Damit bleibt der Immobilienkauf aus Sicht der Redaktion attraktiv. Diese Monatsrate stellt dank seiner Abnahme gegenüber dem Vormonat um 11 Euro einen historischen Niedrigst- bzw. Bestwert dar. Vor etwa einem Jahr wurde für den gleichen Kredit eine Monatsrate von 633 Euro fällig.

Allerdings scheint die Talsohle bei den Immobilienzinsen langsam durchschritten zu sein. Die Gründe dafür liegen in der zunehmenden Entscheidung auch einkommensschwächerer Gruppen für eine Immobilie. Hier kann ein bonitätsbahängiger Zinszuschlag berechnet werden. Für die Zahlen des Monats Mai, die demnächst veröffentlicht werden erwarten wir eine Steigerung. Die durchschnittliche Darlehenshöhe lag mit knapp 166.000 Euro 2.000 Euro unter dem Wert des Vormonats. Allerdings steigen die Immobilienpreise weiter.


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